中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今已進(jìn)入一個(gè)質(zhì)量、韌性和審慎增長(zhǎng)至關(guān)重要的時(shí)代。面對(duì)深刻結(jié)構(gòu)性變革和正在被重新評(píng)估的市場(chǎng)，近日第一太平戴維斯發(fā)布2025中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望，深入探討這些結(jié)構(gòu)性變化以及市場(chǎng)參與者所能采取的適應(yīng)性策略，為您帶來更清晰的發(fā)展方向。
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可James Macdonald解讀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)，他表示："在全球經(jīng)濟(jì)深度變革與國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來突破機(jī)遇。辦公領(lǐng)域正通過靈活租賃和高效利用不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力；消費(fèi)市場(chǎng)聚焦購(gòu)物體驗(yàn)與物有所值，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的精細(xì)升級(jí)；物流領(lǐng)域則以去同質(zhì)化策略優(yōu)化資源配置，化解供應(yīng)壓力。第一太平戴維斯將持續(xù)為從業(yè)者和投資者提供前瞻性的房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察，聚焦創(chuàng)新與協(xié)同發(fā)展，積極應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。
消費(fèi)：物有所值
第一太平戴維斯發(fā)現(xiàn)時(shí)下消費(fèi)者愈發(fā)重視購(gòu)物過程帶來的情緒價(jià)值和商品的物有所值，在質(zhì)量上精挑細(xì)選的同時(shí)減少不必要的升級(jí)消費(fèi)。同樣非標(biāo)商業(yè)正愈發(fā)為消費(fèi)者關(guān)注，如開放式布局、融入城市空間和公園化的商業(yè)布局別具特色，為消費(fèi)者提供更豐富的購(gòu)物體驗(yàn)。
目前零售商仍將一線城市作為品牌進(jìn)入市場(chǎng)或門店擴(kuò)張的首選，而低線城市則是消費(fèi)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。中國(guó)零售商正在整合資源，向海外擴(kuò)張，并通過提供價(jià)格合理且功能完善的產(chǎn)品在新興市場(chǎng)取得成功。
未來考慮到優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心建設(shè)周期較長(zhǎng)，拿地高峰期帶來的土地庫存使大多數(shù)城市仍面臨潛在供應(yīng)壓力。如何維持現(xiàn)有租戶組合并持續(xù)引進(jìn)高質(zhì)量的新品牌仍是業(yè)主面臨的難題， 2025年大多城市的零售市場(chǎng)空置率下降幅度仍將有限。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)主要城市的租金年內(nèi)仍呈下降趨勢(shì)。消費(fèi)者信心仍有待提振、存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、以及零售商銷售業(yè)績(jī)壓力等使得品牌擴(kuò)張策略保持謹(jǐn)慎。
展望：
業(yè)主方：租金談判空間較大，同時(shí)以極為多樣的租賃方案填補(bǔ)空置，除靈活的租期和鋪位劃分之外，也更多通過快閃店、體驗(yàn)式零售和展覽等短期租賃呈現(xiàn)不同面貌。
國(guó)內(nèi)品牌方：產(chǎn)品研發(fā)及調(diào)整迅速，對(duì)社交媒體及新興渠道的運(yùn)用更為熟悉，在與國(guó)外品牌的競(jìng)爭(zhēng)中具有一定優(yōu)勢(shì)。同時(shí)正向國(guó)際市場(chǎng)擴(kuò)張，尤其是東南亞等新興經(jīng)濟(jì)體。
國(guó)際品牌方：通過更為細(xì)致的本土化策略或與中資合作伙伴共同運(yùn)營(yíng)以吸引注重品質(zhì)的消費(fèi)者。提升門店吸引力，通過更多線下營(yíng)銷活動(dòng)保持本土客戶吸引力。
政府：促消費(fèi)的政策空間依然較大，各地應(yīng)依據(jù)自身特點(diǎn)予以針對(duì)性政策，挖掘消費(fèi)增長(zhǎng)潛力。
辦公："效"為先
企業(yè)辦公愈加注重節(jié)流提效，并通過租約重新談判來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。一方面，租金持續(xù)下調(diào)激發(fā)了部分企業(yè)對(duì)樓宇升級(jí)和擴(kuò)租的潛在需求。另一方面，對(duì)于現(xiàn)有空間，則是布局設(shè)計(jì)效率為先，包括辦公利用率的提高及靈活工位的配置。
第一太平戴維斯預(yù)測(cè)在2025年多數(shù)城市空置率仍處于緩升趨勢(shì)。未來將乙級(jí)、丙級(jí)存量樓宇改作其它用途，是緩解國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)過剩的有效手段。鑒于供應(yīng)充沛，多數(shù)城市2025年將維持租戶主導(dǎo)市場(chǎng)，這或?qū)⒋碳じ嘧鈶粲梢壹?jí)樓宇向甲級(jí)樓宇的搬遷行為，促進(jìn)空置面積吸納去化。
展望：
業(yè)主方：針對(duì)租約即將到期的現(xiàn)有租戶，至少提前6-9個(gè)月啟動(dòng)續(xù)簽談判。在提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格與優(yōu)惠條件之余，也需平衡樓內(nèi)新簽租金之間的差距。
政府：減少與稅收掛鉤的激勵(lì)措施，轉(zhuǎn)向投資基礎(chǔ)設(shè)施與營(yíng)造良好商業(yè)環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
租戶方：盡早考察項(xiàng)目，對(duì)比多個(gè)租賃方案，爭(zhēng)取最適配自身需求的方案和優(yōu)惠商務(wù)條件。帶裝修單元減少了前期裝修成本，正愈發(fā)受到租戶歡迎。
物流：去同質(zhì)化
中國(guó)物流市場(chǎng)近年經(jīng)歷了非保稅高標(biāo)倉的大量集中供應(yīng)。2020至2023年間，全國(guó)31個(gè)主要物流城市的年供應(yīng)總量連續(xù)超過1,000萬平方米。而在去化壓力影響下，這一狀況自2024年起開始發(fā)生變化，新增供應(yīng)呈減緩趨勢(shì)。
在當(dāng)前全球政治局勢(shì)多變和企業(yè)整體盈利下滑的背景下，各類企業(yè)在物流倉儲(chǔ)重資產(chǎn)投入的預(yù)算趨于謹(jǐn)慎。未來，"定建租賃"或?qū)⒊蔀槲锪鱾}儲(chǔ)領(lǐng)域新建項(xiàng)目的主要模式。企業(yè)自建倉的減少將推動(dòng)部分需求回流到倉儲(chǔ)租賃市場(chǎng)，有助于現(xiàn)有庫存的去化。
第一太平戴維斯預(yù)測(cè)在未來一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)物流倉儲(chǔ)整體供應(yīng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。從土地供應(yīng)角度來看，全國(guó)物流倉儲(chǔ)用地成交面積自2023年起逐漸放緩，截至2024年第三季度，成交面積同比減少13.4%。開發(fā)商將更加注重現(xiàn)有項(xiàng)目的去化而非新項(xiàng)目開發(fā)。此外，業(yè)主可能會(huì)通過提高租金優(yōu)惠、提升服務(wù)質(zhì)量等方式加速現(xiàn)有項(xiàng)目的去化。
展望：
跨境電商：跨境電商的快速擴(kuò)張與中國(guó)企業(yè)加速出海密切相關(guān)，未來在國(guó)際局勢(shì)的影響下，這一趨勢(shì)和方向可能會(huì)有所變化。中國(guó)政府正在積極建立與更多地區(qū)的貿(mào)易合作，力圖重振多邊貿(mào)易體制，并提升全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的韌性。
第三方物流3PL：部分3PL企業(yè)正積極向第四方物流（4PL）轉(zhuǎn)型，開始提供高附加值的服務(wù)如供應(yīng)鏈咨詢和數(shù)據(jù)分析等，以增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和業(yè)務(wù)價(jià)值。
冷鏈：由于國(guó)內(nèi)居民需求結(jié)構(gòu)的變化和進(jìn)口食品總量的減少，近年來大規(guī)模冷凍儲(chǔ)存的需求有所下降。因此，一些冷庫開發(fā)商在前期開發(fā)階段采用靈活規(guī)劃，減少初始制冷設(shè)備的投入，并向干倉客戶出租。待明確有冷庫需求的客戶后，再進(jìn)行冷庫改造和設(shè)備投入。
投資者：近年來投資者更加關(guān)注一線城市的物流資產(chǎn)，傾向于增加對(duì)高質(zhì)量、可持續(xù)設(shè)施的投資，以吸引跨國(guó)租戶和實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。同時(shí)，倉儲(chǔ)物流REITs以其穩(wěn)健收益在基礎(chǔ)設(shè)施REITs中表現(xiàn)突出，預(yù)計(jì)物流REITs數(shù)量將增加。
居�。菏袌�(chǎng)正經(jīng)歷溫和復(fù)蘇過程
全國(guó)整體住宅市場(chǎng)已經(jīng)歷四年調(diào)整期。2024年，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，接連釋放寬松政策提振市場(chǎng)。24年11月數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)下滑幅度有所收窄，為行業(yè)帶來逐步企穩(wěn)的曙光。核心城市交易更為活躍，其走勢(shì)對(duì)整體市場(chǎng)信心恢復(fù)至關(guān)重要。
在租賃市場(chǎng)中，由于受到居民收入預(yù)期下降與保租房供應(yīng)增加等因素的影響，近兩年主要城市住宅平均租金呈下降趨勢(shì)，這使得原有租客擁有更多選擇機(jī)會(huì)與議價(jià)空間。面對(duì)日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與日趨飽和的市場(chǎng)環(huán)境，租賃住房企業(yè)需要關(guān)注對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品力的提高與品牌建設(shè)的強(qiáng)化上，以差異化在市場(chǎng)中尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
展望：
開發(fā)商：重點(diǎn)關(guān)注政策寬松、需求旺盛、市場(chǎng)穩(wěn)定、機(jī)會(huì)更充裕的一線城市，部分開發(fā)商或?qū)⒃诙�城市尋求機(jī)會(huì)，以豐富其投資組合。存量項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將促使新開發(fā)項(xiàng)目?jī)A向于改善需求。
投資人：雖然投資者仍將首要關(guān)注聚焦在一線城市，但入市成本門檻較低、長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力較大的二線城市也存在不少機(jī)會(huì)。
政府：目前政策重點(diǎn)在于刺激市場(chǎng)需求，但仍要確保市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，避免矯枉過正造成市場(chǎng)過熱。
投資：市場(chǎng)謹(jǐn)慎尋求機(jī)會(huì)
進(jìn)入2025，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然充滿挑戰(zhàn)，不斷變化的市場(chǎng)基本面與不明朗的市場(chǎng)前景使資金的合理分配與投資標(biāo)的定價(jià)變得難以確定。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)2025年的投資市場(chǎng)總體交易量將會(huì)略微增長(zhǎng)，得益于進(jìn)一步寬松的流動(dòng)性與市場(chǎng)信心的部分修復(fù)，但是影響基本面修復(fù)的中長(zhǎng)期問題與逐漸抬頭的貿(mào)易保護(hù)主義挑戰(zhàn)仍有待解決。
展望：
社區(qū)商業(yè)與購(gòu)物中心: 可以作為零售REITs的底層資產(chǎn)，相較其他資產(chǎn)類別擁有相對(duì)穩(wěn)定的租賃基本面；促進(jìn)消費(fèi)內(nèi)循環(huán)也已被列為明年政府工作任務(wù)中的首項(xiàng)。
核心區(qū)域的低價(jià)辦公資產(chǎn): 部分寫字樓資產(chǎn)價(jià)格已大幅偏離歷史水平，尤其是由部分正在亞太范圍進(jìn)行資產(chǎn)重組的外資基金所持有的辦公資產(chǎn)。
星級(jí)酒店：大多供應(yīng)來自開發(fā)商剝離的非核心資產(chǎn)與法拍，其運(yùn)營(yíng)基本面普遍已經(jīng)擺脫了疫情的影響；此外，體量較小的酒店也有改建為租賃公寓的潛質(zhì)。
新市展望：戰(zhàn)略增長(zhǎng)的新焦點(diǎn)
城市再生：
通過再利用存量建筑和增強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)更可持續(xù)、高效和充滿活力的城市，也能滿足消費(fèi)者對(duì)真實(shí)、獨(dú)特城市體驗(yàn)的日益增長(zhǎng)的需求。這些舉措不僅促進(jìn)了創(chuàng)造力和支持了零工經(jīng)濟(jì)，還提升了城市的整體可持續(xù)性和宜居性，創(chuàng)造了企業(yè)和社區(qū)都能繁榮發(fā)展的空間。
利基機(jī)會(huì)：
第一太平戴維斯預(yù)測(cè)在2025年中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出一系列有前景的利基機(jī)會(huì)，但許多領(lǐng)域需要時(shí)間才能完全實(shí)現(xiàn)：
社區(qū)生活與老年住房
生命科學(xué)數(shù)據(jù)中心
可再生能源
新型貿(mào)易模式與物流基礎(chǔ)設(shè)施
體育與戶外休閑
