房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構投資者對商辦物業(yè)表現出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經過疫情沖擊之后的商業(yè)地產行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業(yè)地產行業(yè)內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質量發(fā)展提供真知灼見。
11月1日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產，包括寫字樓產業(yè)園的變局與破局，房訊網采訪了中智科博產業(yè)經濟發(fā)展研究院院長、北京增長集產業(yè)發(fā)展集團董事長黃永剛。
中智科博產業(yè)經濟發(fā)展研究院院長、北京增長集產業(yè)發(fā)展集團董事長 黃永剛
一、疫情反復沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產（寫字樓、產業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
新冠肺炎疫情是對國家治理體系和治理能力的一次大考，也為全國商辦樓宇行業(yè)領域的管理改進和提升，提供了很好的契機。一方面，疫情的沖擊、國際環(huán)境的動蕩、大宗商品及民生物質價格波動、經濟的衰退等綜合方面的因素，給中小企業(yè)造成了沖擊；另一方面，商辦樓宇的智慧健康管理、安全管理與應急管理對物業(yè)提出了更高的要求。
一年以來，疫情加深了人們對商辦樓宇物業(yè)管理重要性的理解。在當前疫情形勢下，物業(yè)管理是保證辦公環(huán)境安全、打造健康辦公生態(tài)的關鍵要素，應抓住時機實現智能化轉型，加強應對突發(fā)公共事件的能力，提升辦公樓的健康等級和競爭力。通過智慧物業(yè)管理系統(tǒng)和貼心的服務體系，以完善的物業(yè)管理模式和豐富的經驗，為業(yè)主和企業(yè)租戶提供舒適、便捷、安全的服務體驗，在做好疫情防控的同時，助力樓宇資產價值的進一步提升。
二、面對新變局和新變化，商業(yè)地產（寫字樓、產業(yè)園）行業(yè)出現了哪些影響深遠的破局之道和創(chuàng)新案例？
在疫情常態(tài)化時期，面對“外防輸入，內防反彈”和“兩手抓、兩手硬”的高要求，我們需要重新思考管理變革和創(chuàng)新這個問題。有學者認為：“這場病毒引發(fā)的危機可能為超負荷運轉的城市提供了一個短時間的窗口，重新煥發(fā)創(chuàng)造力�！比绻覀冏プ∵@個窗口，探索疫后城市商辦樓宇的發(fā)展新動力，提升智慧化水平，形成全程式、專業(yè)化、精細化的服務體系。推動城市商辦樓宇經濟盈利模式的創(chuàng)新，我們不僅能夠見證城市產業(yè)經濟的復蘇，還會收獲新的更好的發(fā)展機遇。
三、行業(yè)高質量發(fā)展的要求下，商業(yè)地產（寫字樓、產業(yè)園）行業(yè)展現了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態(tài)？
1、空間運營模式從物業(yè)服務向產業(yè)服務轉型
城市空間是生產及生活的載體，是城市的核心資產。商辦物業(yè)的轉型升級賦予城市重塑商務空間、居住空間、商業(yè)空間及公共空間的機遇，是區(qū)域價值提升的重要驅動力。如果產業(yè)服務不能與企業(yè)發(fā)展路徑相融合，那么所提供的 “產業(yè)服務” 就只是 “物業(yè)服務” 了，這樣的 “產業(yè)服務” 在市場上將毫無競爭力，難以得到企業(yè)的認同，后續(xù)招商情況亦可想而知。
行政、公共和產業(yè)類用地和物業(yè)都明確了用途和終端使用者的范圍，將促使開發(fā)商和投資者尋求和政府、公共部門和產業(yè)類企業(yè)更深入的合作方式，不但從空間的建設、改造，而且從資產管理和空間運營的全過程介入。這也有利于行政、公共、產業(yè)設施通過最大化其市場價值而得到可持續(xù)發(fā)展；
2、盈利模式從物業(yè)銷售租賃收入向產業(yè)運營轉型
傳統(tǒng)以物業(yè)銷售收入為主的盈利模式受阻，開發(fā)商和投資者在更關注物業(yè)租金回報的同時，也將開拓更多的盈利模式，如開發(fā)增值服務以挖掘終端使用者的社群價值，或向產業(yè)投資者、產業(yè)資源平臺運營商、代建工程或物業(yè)管理服務提供商等角色轉換；站在產業(yè)生態(tài)的高度，構建新體系，推動企業(yè)客戶價值、品牌價值、商業(yè)價值、資本價值的飛躍發(fā)展。物業(yè)服務不應僅僅以滿足客戶需求為導向，而是要引領客戶需求。因此，增值服務不僅給物業(yè)服務企業(yè)帶來效益，更多則是要給客戶創(chuàng)造價值，帶來更多的增值效應。將物業(yè)、商業(yè)、金融、資管、科技、產業(yè)延伸等業(yè)務板塊并進，多元化領域服務，深挖需求、釋放動能，構建泛物業(yè)生態(tài)圈是未來發(fā)展的方向。
3、融資模式從重資產投融資向資產證券化方向發(fā)展
傳統(tǒng)的重資產投資開發(fā)模式受到政府去杠桿和限制物業(yè)銷售等監(jiān)管環(huán)境的挑戰(zhàn)，而政府對資產證券化審批的逐步放開將進一步推動開發(fā)商和投資者尋求杠桿率更低、更透明的直接融資途徑。政府和資本的雙重監(jiān)督，也對城市更新的規(guī)劃和投資論證的科學、嚴謹和高效性提出更高的要求。
4、向打造產業(yè)樓宇，發(fā)展特色產業(yè)集聚的發(fā)展方向轉變。
樓宇經濟作為一種新型經濟形態(tài)，由于其具有高集聚、高成長、高收益等特征，成為許多城市優(yōu)化產業(yè)結構布局，培植新經濟增長點的重要路徑。但是樓宇經濟發(fā)展要擯棄房地產開發(fā)的思維和對土地財政的依賴，注重對傳統(tǒng)產業(yè)的升級改造，城市更新樓宇創(chuàng)新，有序推進產業(yè)升級和新舊產業(yè)轉移。
1）、以樓宇推動區(qū)域要素資源集聚。充分利用樓宇對相同、相關企業(yè)的吸附作用，能更大規(guī)模地實現產業(yè)集聚、資本集聚、人才集聚、信息集聚，促進產業(yè)鏈、價值鏈的延伸，增強區(qū)域產業(yè)輻射力、帶動力，形成帶動區(qū)域發(fā)展的增長極。
2）、引導業(yè)主進行樓宇功能定位，促進金融、物流、中介等產業(yè)的聚集，發(fā)展產業(yè)集群。政府加強對各類土地和物業(yè)銷售的干預和調控，以確保城市空間的使用符合產業(yè)規(guī)劃功能定位和構建值高精尖結構發(fā)展目標，這將使開發(fā)商和投資者的傳統(tǒng)增量開發(fā)模式面臨巨大挑戰(zhàn)。多地出臺《關于樓宇經濟發(fā)展的獎勵措施》，鼓勵開發(fā)商引進相同或關聯行業(yè)入住，部分樓宇對一些不符合自身定位的企業(yè)進行了置換和交流。通過政府有效運作，區(qū)內形成了一批產業(yè)特征比較明顯的特色樓宇。
注釋：樓宇經濟是近年來我國城市經濟發(fā)展中涌現的一種新型經濟形態(tài)。所謂樓宇經濟是以商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，體現集約型、高密度特點的一種現代經濟形態(tài)。樓宇經濟野是近年來我國城市經濟發(fā)展中涌現的一種新型經濟形態(tài)。這里所說的“樓宇”，一般指城市內占地面積較小，容積率較高、建筑面積較大并用于經營性的寫字樓、商務樓和園區(qū)樓、工業(yè)樓房。在我國城市經濟發(fā)展中，凡是以寫字樓、商務樓和都市型工業(yè)樓宇為重要物質載體的經濟活動，通稱為“樓宇經濟”。
來源：房訊網
